作者 | 曹安潯

編輯 | 周智宇

(資料圖)

背靠世界500強美的集團，與宇宙房企碧桂園同出身佛山的美的置業(yè)，就像一個(gè)家底豐厚、自己出來(lái)創(chuàng )業(yè)的“富二代”，被業(yè)內寄予厚望。

但行業(yè)深度調整風(fēng)暴和樓市風(fēng)向變化，中止了美的置業(yè)押注地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的攻勢，轉而探索運營(yíng)與服務(wù)，好在美的置業(yè)守住了信用，活了下來(lái)。

8月30日，美的置業(yè)中報業(yè)績(jì)會(huì )上，美的置業(yè)高級副總裁王全輝用了很大篇幅，向投資者、債權人自證安全無(wú)虞。

守住信用的第一要義是財務(wù)的穩健。截至今年6月底，公司三道紅線(xiàn)保持綠檔，剔除預收后的資產(chǎn)負債率降至67.9%，凈負債率為39.8%，現金短債比1.49，加權平均融資成本低至4.68%。

王全輝表示，美的置業(yè)有息負債自21年底至今已降低148億元，如今到期兌付壓力非常小，且無(wú)美元債；今年美的置業(yè)到期公開(kāi)債務(wù)共51.44億元，已如期兌付43.04億元，剩余8.4億元將于9月到期兌付，資金已經(jīng)儲備好。

中報顯示，截至6月底，美的置業(yè)的現金及銀行存款為238.17億元，另外還有未動(dòng)用的銀行授信1118億元。

美的置業(yè)的融資渠道仍較為通暢。作為少數堅守零違約的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企之一，它不僅是首批獲得“中債增”擔保發(fā)債、“第二支箭”首批支持的民營(yíng)房企，還在近兩年公開(kāi)市場(chǎng)融資近100億，銀行授信額度合計達到1517億元。

而活下來(lái)最關(guān)鍵的因素，仍在于公司的基本面、銷(xiāo)售和回籠現金的能力。中報顯示，上半年，美的置業(yè)實(shí)現合約銷(xiāo)售額406億元，進(jìn)入行業(yè)前二十強；營(yíng)業(yè)收入為363億元，同比增長(cháng)14.8%；核心凈利潤18億元，同比下降36%，但未虧損。

能夠實(shí)現這樣的業(yè)績(jì)，得益于公司較早調整城市布局。王全輝表示，早在2019年，集團就進(jìn)行城市能級升級，并向長(cháng)三角、大灣區兩個(gè)經(jīng)濟群加大布局。

這樣的調整已經(jīng)反映到財報中。上半年，美的置業(yè)合約銷(xiāo)售面積均價(jià)增長(cháng)3%至12653元/平米。此外，大灣區、長(cháng)三角合計貢獻近7成業(yè)績(jì)。

總裁郝恒樂(lè )表示，未來(lái)將繼續優(yōu)化資產(chǎn)結構，對上海、蘇州、南京、寧波這些城市加大投入，對于其他的城市做一些減法；今年上半年，美的置業(yè)土儲面積權益比提升至72%。其中，一二線(xiàn)城市的土儲面積為1922萬(wàn)㎡，占總土儲的67%。

開(kāi)源證券指出，在行業(yè)格局重塑時(shí)期，美的置業(yè)積極換倉，聚焦一二線(xiàn)高能級城市，這些城市銷(xiāo)售韌性更強，有利于帶動(dòng)公司銷(xiāo)售均價(jià)逆勢提升，規避風(fēng)險，提升管理效益。

這也使得美的置業(yè)在上半年的信用風(fēng)暴中安全渡過(guò)，甚至還有余力作出一些調轉方向盤(pán)的轉型、優(yōu)化動(dòng)作，公司持續加碼多元化業(yè)務(wù)，做強第二盈利曲線(xiàn)。

經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)（物業(yè)管理和商業(yè)運營(yíng)）方面，上半年物業(yè)管理合約面積9100萬(wàn)平方米，商業(yè)運營(yíng)在營(yíng)70萬(wàn)平方米。王全輝預計，這兩項業(yè)務(wù)2023年將產(chǎn)生收入21億，利潤率10%以上。

此外，美的置業(yè)還在大力發(fā)揮美的集團的制造業(yè)、科技基因，發(fā)展裝配式住宅、睿住智能。王全輝透露，MIC模塊預計帶來(lái)每年5億港幣左右的業(yè)務(wù)規模，上半年已經(jīng)有第一單業(yè)務(wù)落地了。睿住智能的賽道也投入了大量的精力培育，2023年預計利潤貢獻在5%以上，達到15億。

對行業(yè)大勢和長(cháng)期的發(fā)展計劃，美的置業(yè)早已開(kāi)始思考。郝恒樂(lè )表示，當前是公司新舊模式的轉換時(shí)期?！拔覀兂浞终J識到賺快錢(qián)的時(shí)代過(guò)去了，現在我們做任何事情都是堅持持久戰的思維。我們更多看到的是三到五年，將通過(guò)資產(chǎn)負債結構的調整、開(kāi)發(fā)方面一步一個(gè)腳印、產(chǎn)品服務(wù)的升級、經(jīng)營(yíng)型業(yè)務(wù)的布局，使公司的銷(xiāo)售規模、負債成本穩定，利潤改善，渡過(guò)較低的周期”。

在郝恒樂(lè )看來(lái)，公司手頭的存量項目資源比較充足，能夠支撐今明兩年合理的銷(xiāo)售規模和市場(chǎng)份額。

民營(yíng)房企信用危機空前嚴峻的當下，美的置業(yè)無(wú)疑加強了行業(yè)對民營(yíng)房企的信心和期望。強大的母公司背景、穩健的財務(wù)和業(yè)務(wù)布局，使得這個(gè)勤勉的“富二代”成為民營(yíng)房企下半場(chǎng)的生存樣本，助力行業(yè)進(jìn)入一個(gè)良性循環(huán)的發(fā)展新常態(tài)。

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