2019年一季度，清遠市積極推進房地產市場分類調控,緊緊圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標，因城施策、分類指導，促進房地產市場平穩健康發展。全市房地產開發投資增速保持高速增長,銷售市場結束2018年下跌走勢，商品房銷售面積略有增長。

一、運行的主要特點

(一）房地產開發投資保持高速增長

一季度，清遠房地產開發完成投資100.80億元，在去年同期大幅增長59.2%的基礎上繼續保持平穩的良好勢頭，同比增長27.9%，比全社會固定資產投資增幅高14.8個百分點。(見圖1)

圖1 2019年一季度清遠市房地產開發投資走勢

按構成分，建筑工程仍然是開發投資增長的主要拉動力。一季度，清遠房地產開發投資中建筑工程76.39億元，同比增長20.3%，增幅同比回落46.8個百分點;安裝工程完成投資4.19億元，同比下降38.9%，降幅同比擴大38.9個百分點;設備工器具購置0.55億元，同比增長58.8%，增幅同比提高62.2個百分點;其他費用19.66億元，同比增長143%，增幅同比提高52.4個百分點，其中土地購置費12.08億元，同比增長450.7%，增幅同比提高356.6個百分點，對房地產開發投資的拉動率由上年的2.1%提高到9.9%。

按工程用途分，商品住宅開發投資增幅明顯。一季度，清遠市房地產開發投資中商品住宅投資80.69億元，同比增長29%，增幅同比回落38.4個百分點;辦公樓完成投資0.18億元，同比下降78.8%;商業營業用房完成投資9.08億元，同比下降3.3%;其他投資10.85億元，同比增長79.9%。(見表1)

表1 2019年一季度清遠房地產開發投資情況

按區域分，一季度，清遠各縣房地產開發完成投資呈現“七正一負” 的態勢，其中佛岡縣、清新區、英德市分別完成投資增速位列全市前三名，分別為122.8%、68.7%和35.4%;連山縣完成投資0.27億元，同比下降27%為唯一負增長的縣。(見表2)

表2 2019年一季度房地產開發完成投資情況表

(二)一季度，清遠商品房銷售面積133.17萬平方米，同比增長2.5%，結束2018年全年增速下跌的走勢，增幅同比提高43.1個百分點;銷售額105.74億元，同比增長5.1%，增幅同比提高19.3個百分點。其中，商品住宅銷售面積120.47萬平方米，同比增長3.5%，增幅同比提高47.1個百分點;銷售額96.56億元，同比增長5.9%，增幅同比提高22.4個百分點。(見圖2)

圖2 2019年一季度清遠商品房銷售增長情況

分區域看，南部縣區商品房銷售面積增速從負轉正，北部縣區下降幅度較大。一季度，南部縣區商品房銷售面積同比增長6.2%，增幅同比提高51.5個百分點，北部縣區商品房銷售面積同比下降17.8%，降幅同比回落29.8個百分點。

表3 2019年一季度各縣區商品房銷售情況

一季度，清遠房地產開發企業到位資金相對充足，實際到位資金204.57億元，同比增長37.2%，增幅同比提高73.5個百分點。其中國內貸款45.29億元，同比增長107%;自籌資金52.06億元，同比增長68.5%;其他資金來源107.22億元，同比增長11.3%;其他資金來源中的定金及預收款61.95億元，同比增長8.2%;個人按揭貸款43.41億元，同比增長15.9%;其他到位資金1.86億元，增長13.6%。開發企業的貸款資金增長速度較快，但資金的主要來源還是以自籌資金和銷售回籠資金(定金及預收款、個人按揭貸款)為主，開發企業的經營壓力得到一定的緩解。

二、需關注的問題

（一）商品房銷售面積增速轉正，發展后勁值得關注。

一季度，清遠商品房銷售面積同比增速2.5%是在去年同期大幅下降40.6%的基礎上取得的。商品房銷售市場的趨緩，很大程度上會影響市民的購買熱情，加重觀望情緒。如何促進商品房成交量活躍起來，值得有關部門關注重視。

(二）非住宅商品房庫存消耗壓力大

目前清遠商品房庫存的的壓力不大，但非商品住宅庫存消化形勢嚴峻。2019年一季度，清遠商品房待售面積394萬平方米，同比下降1.7%，其中商品住宅待售面積171. 92萬平方米，同比下降19.7%;非住宅待售面積222.09萬平方米(占全市商品房待售面積比重達56.4%)，同比增長19.0%;商業營業用房待售面積86.56萬平方米，同比增長14.3%，商業營業用房待售1-3年的面積為53萬平方米，同比增長6.2%，待售3年以上的面積為8.18萬平方米，同比增長26.5%。受電商等新型網絡銷售形式的影響和沖擊實體店運營越來越困難，導致商業營業用房的銷售不景氣。

（三）房地產市場的新變化

隨著社會的發展，人民生活水平和質量的不斷提高，無論是精神或物質的需求也跟著不斷提高，需求也隨之變得多樣化。房地產企業也根據人民的需求推出新的產品，如適合旅游度假出租一體化的旅游地產項目，為企業量身定做集約化的工業廠房的工業地產項目。這些新興的房地產項目如何進行有效的監管引導其健康發展是值得相關部門引起關注。

三、對上半年房地產市場走勢預判

2019年1月召開的中央經濟工作會議繼續堅守“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，要求構建房地產市場健康發展長效機制，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。穩定房地產市場，避免房地產市場大起大落,有利于經濟運行的平穩。

一季度，清遠房地產開發投資保持平穩運行，銷售市場活躍度不高，但到位資金較為充足，將提振房地產開發企業的信心，預計2019年上半年清遠房地產開發投資增速保持正增長但增速會出現較大的回落。銷售市場方面，雖然一季度銷售市場有所好轉，但無論是政策導向還是市場基本面，商品房銷售新一輪上漲的可能性不大。但隨著剛性需求的逐步恢復，以及上年同期低基數，預計上半年清遠商品房銷售面積與去年同期相比波動不大。