每一次降準的消息出來，反應最快的除了金融圈，還有中介圈。這兩年房子不好賣，所以逮到機會，中介都要狠狠撩動買房人的焦慮。

事實是，去年定向降準喊了四次，中介每次說的房價即將暴漲，始終沒有出現，這次會不一樣嗎?分析這個問題前，我們得首先搞清楚貨幣乘數這個概念。

貨幣金融學有一個公式：貨幣總量=基礎貨幣x貨幣乘數?；A貨幣可以理解為母彈藥，而貨幣乘數相當于放大器。

舉個例子，當我們向銀行存100元基礎貨幣時,銀行會根據準備金率的要求向央行上交10元作準備金(10%的準備金率),剩余的90元可以放貸,假如某人收到貸款，支付轉移給另一個人用于購買原料，則另一個人可以將收到的90元繼續存銀行，銀行接下來又上交9元準備金,剩余的81元又可以用來放貸,由此繼續循環下去。

因此，100元基礎貨幣，經過存貸兩次，在10%的準備金率下，產生了190元存款和171元貸款。這時候貨幣乘數=(190+171)/100=3.61。

貨幣乘數其實代表了貨幣的流轉速度，經濟效率越高，信貸活動越活躍，貨幣乘數越高。

這就告訴我們，如果要提高市場中的貨幣總量，有兩種方法：一是增加母彈藥，而是提高貨幣乘數。

在我國的貨幣體系中，基礎貨幣包括現金、法定存款準備金和超額存款準備金，其中法定存款準備金是交存央行并被凍結的，只有超額存款準備金才可由商業銀行用于支付清算并支持資產擴張，構成所謂的銀行體系流動性。

這次央行下調存款準備金率1個百分點，并不改變央行資產負債表中的基礎貨幣總量，只是一部分法定準備金轉換成超額準備金，由此會增加商業銀行體系中約1.5萬億元的超額準備金。

而且這1.5萬億不是全部，還要扣掉今年一季度到期的麻辣粉MLF，商業銀行增加的能用來貸款的“母彈藥”大約是8000億，這個增量資金力度其實不小。

但如果這個母彈藥8000億，放大倍數不夠，那對經濟的刺激作用有限，對樓市的利好也有限。所以貨幣政策能不能發揮效果，關鍵看對貨幣乘數的影響。

貨幣乘數這東西，有時候并不聽央行的話，決定貨幣乘數的是經濟預期，也就是信心。大家對未來有信心，企業就會貸款投資，居民就敢大膽貸款買房、消費，這樣貨幣乘數就飛上去了，經濟就會表現出過熱。

如果大家對經濟預期很悲觀，企業和居民都會收縮貸款，甚至不貸款，這樣即使央行拼命的降準，貨幣乘數也上不去。這種現象就是流動性陷阱。

2015年國家提出去庫存的時候，那時央行又是降準降息，中央還有去庫存政策支持，老百姓還有舉債的空間。這樣國家一聲號令買房，全國人民就開始買買買。這時信心就是黃金，在房貸信貸的支持下，市場貨幣乘數急劇放大，廣義貨幣總量指標m1和m2觸底反彈。

隨后呢，因為房價漲得太猛，國家又開始樓市調控，老百姓也沒辦法進一步借貸，實體經濟因為高成本高房價，導致利潤萎縮，企業也不貸款了，這樣商業銀行中的貨幣就周轉不起來，貨幣乘數無法有效放大，表現出來的結果就是m1和m2增速一路下滑，而且在這期間，2018年央行就定向降準了四次，還是無法扭轉頹勢。

這就告訴我們，貨幣政策并不是萬能的，去年央行甚至還和財政部懟起來，銀行有錢貸不出去，央行也著急。

這次央行降準力度不小，肯定會有錢流入房地產，這無疑對樓市也算一種利好。但這種利好也只能理解為穩住樓市，想要再創一個像2015年那樣的大牛市，基本不可能。

除非高層重新放開樓市調控，一二線城市全面撤掉限購限貸，進一步降準降息配合樓市。這種可能性幾乎沒有。

高層也清楚，這兩年經濟下滑的根本原因，就是以前走捷徑，靠房地產粗放式拉動。如今在內外交困的形勢下，再走靠房地產刺激的老路，風險極大。錯一步可能全盤皆輸。

關于今年的樓市政策，我已經解讀過好幾遍了。至少從目前的形勢看，高層并沒有想重走刺激房地產的老路。今年樓市肯定還是處于橫盤狀態。

什么時候樓市才會重新全面上漲?也許中美同時進入降息周期，樓市的春天就要來了。(七年蟬龜)